La acción de devastación y el vencimiento anticipado del préstamo

Durante los últimos años se ha examinado de forma reiterada por parte de los Tribunales la posibilidad del acreedor de dar por vencido anticipadamente el préstamo hipotecario ante la falta de pago de las cuotas del mismo, permitiendo de ese modo el ejercicio de la acción real en reclamación de la totalidad de la deuda.

La conclusión alcanzada es que tal facultad se encontraba prohibida si la cláusula en cuestión era nula, por no atender a criterios temporales y cuantitativos, habiendo aclarado el Tribunal Supremo, en Sentencia número 463/2019, de 11 de septiembre, que el art. 693.2 LEC, en su redacción anterior a la Ley 5/2019, era una norma de Derecho dispositivo, mientras que el art. 24 de la Ley 5/2019, de 5 de marzo, es imperativa, lo que determina que el acreedor pueda basar su ejecución no solamente en el título, sino también en esta propia Ley, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Ahora bien, la posibilidad del acreedor hipotecario de vencer anticipadamente el préstamo no se establece únicamente para el caso de impago de las cuotas por parte del prestatario, sino que existen otras circunstancias por las que podría declararse vencido el préstamo, siendo una de ellas la acción de devastación, que protege al acreedor frente al grave deterioro, tanto físico como jurídico, de la finca hipotecada.

La acción de devastación se regula en el artículo 117 de la Ley Hipotecaria, que dispone que, cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez de Primera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño. Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial.

Esta norma se complementó posteriormente con el artículo 219, apartado segundo, del Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprobó el Reglamento Hipotecario, al establecer que el valor de la finca hipotecada a los efectos del artículo ciento diecisiete de la Ley, se entenderá disminuido cuando, con posterioridad a la constitución de la hipoteca, se arriende el inmueble en ocasión o circunstancias reveladoras de que la finalidad primordial del arriendo es causar dicha disminución de valor. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que existe el indicado propósito, si el inmueble se arrienda por renta anual que, capitalizada al seis por ciento, no cubra la responsabilidad total asegurada. El Juez, a instancia de parte, podrá declarar vencido el crédito, decretar la administración judicial, ordenar la ampliación de la hipoteca a otros bienes del deudor o adoptar cualquier otra medida que estime procedente.

Tanto la Ley como el Reglamento establecen un mecanismo en defensa del acreedor que se ve perjudicado por la disminución del valor de la garantía por la actitud, activa o pasiva, de su dueño, de manera que pueda instar las medidas que considere oportunas para reponer el estado de la cosa al momento de constitución de la garantía, para así conservar su valor o, si así lo estima oportuno, solicitar que se declare vencido el crédito, con objeto de proceder a su venta judicial antes de que la situación de deterioro se agrave.

La acción de devastación, por lo tanto, establece un doble régimen en función del acto llevado a cabo por el dueño. El primero de ellos se refiere a todos los actos u omisiones del deudor respecto de la debida conservación de la cosa, autorizando el artículo 117 que el acreedor solicite que se adopten las medidas oportunas –cualesquiera— cuando la finca se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño. Tan solo se exige la prueba del deterioro, que debe ser grave, siendo irrelevante a estos efectos que el mismo sea por dolo o culpa de su titular.

Y el segundo, es una concreta modalidad de esta acción, que es la regulación específica del arrendamiento de la cosa en condiciones gravosas para el acreedor, que exige una intencionalidad o dolo por parte del dueño para disminuir el valor del bien. En este caso, la norma establece una presunción iuris tantum de que existe esa intención de perjudicar al acreedor cuando el precio del arrendamiento fuera inferior al límite establecido, cargando al deudor con la carga de la prueba de demostrar que la finalidad del arrendamiento no fue depreciar el valor de la cosa.

Es preciso subrayar que la norma no impide en modo alguno al dueño disponer de la cosa con total libertad y arrendarla si a su derecho conviniere, sino que establece que el ejercicio de tal derecho no es absoluto y encuentra un límite, que es el derecho del acreedor de que la garantía no se deprecie, de modo que si la finalidad del arrendamiento no es otro que perjudicarle mediante la disminución del valor de la finca hipotecada, la consecuencia jurídica no puede ser otra que la facultad del acreedor de instar el vencimiento anticipado del crédito y, por ende, la posibilidad de ejecutar la hipoteca reclamando la totalidad de la deuda.

Como es lógico, no toda disminución del valor de la finca lleva aparejado el derecho del acreedor de instar el vencimiento anticipado, pues ello no será posible cuando la depreciación no sea relevante o cuando el inmueble se deprecie por simples razones de mercado o por su deterioro normal por el transcurso del tiempo.

Pudiera plantearse si la opción de solicitar el vencimiento anticipado sería únicamente posible en el caso de arrendamiento de la vivienda, en las circunstancias previstas por el legislador, y no en los casos del artículo 117 LH, pues a esta opción solamente se refiere el artículo 219 del Reglamento Hipotecario.

La respuesta, a mi juicio, debe ser negativa, ya que el artículo 117 de la Ley, al disponer que se hará lo que proceda para evitar o remediar el daño que se esté provocando en la cosa, no lo hace con limitación de ningún tipo, ni excluye por lo tanto el vencimiento anticipado, sino que deja plenamente abierto y al criterio del acreedor señalar las medidas que considere oportunas para que cese esa conducta ilícita o para proteger el valor de su garantía.

Además, el propio artículo 1.129 del Código Civil lo permite expresamente cuando establece en su apartado 3º que perderá el deudor todo derecho a utilizar el plazo cuando por actos propios hubiese disminuido aquellas garantías después de establecidas, y cuando por caso fortuito desaparecieran, a menos que sean inmediatamente sustituidas por otras nuevas e igualmente seguras.

En definitiva, la ley pone a disposición del acreedor un mecanismo con el que remediar la disminución del valor de la garantía, entre cuyas facultades se encuentra la de instar judicialmente el vencimiento anticipado del crédito.

Ahora bien, al igual que sucede con la cláusula de vencimiento anticipado por falta de pago de las cuotas, también acreedor y deudor pueden pactar que, ante un arrendamiento gravoso que menoscabe la situación jurídica de la finca, o ante una situación de sustancial deterioro de la misma, pueda el acreedor declarar la pérdida del plazo como paso previo a la ejecución hipotecaria.

Es decir, que en estos casos el vencimiento anticipado podría instarse tanto en base al título, por haberlo pactado así las partes, como con apoyo en la ley, mediante la acción de devastación.

Se trataría éste de un pacto válido, pues tiene su razón de ser en la integridad de la garantía, sin que ello sea contrario a la buena fe o al equilibrio contractual de las partes. De hecho, el desequilibrio difícilmente podría existir al tener su fundamento en el propio artículo 219 antes examinado.

Esta cláusula de limitación de la facultad de arrendar ha sido declarada válida por el Tribunal Supremo en Sentencia de 16 de diciembre de 2009, si bien no con carácter absoluto, sino cuando concurran determinadas condiciones.

Así, la sentencia señala que la minusvaloración del bien derivada del arrendamiento de vivienda disminuye generalmente la garantía de la hipoteca, de ahí que sea razonable la inclusión de cláusulas que mantengan la integridad de la garantía, sin que ello suponga que se crea un desequilibrio para el hipotecante. Funda también su razonamiento en las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, como la de 28 de enero de 1998, que consideran que resulta admisible este tipo de pactos cuando se corre el riesgo de que, por la renta estipulada, disminuya notablemente el valor de la finca, lo que se traduce en la limitación o ausencia de postores en la subasta.

La resolución realiza una serie de interesantes consideraciones que es preciso tener en cuenta a la hora de enjuiciar tanto la validez de la cláusula como sus límites.

En este sentido, considera el Tribunal Supremo que este tipo de cláusulas se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex art. 13 LAU de 1994, por lo que, al generalizar, el art. 219 RH se halla desfasado con el marco legislativo vigente.

Añade que el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en las perspectivas de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas. Y, finalmente, que no existe una regla única para baremizar la cuantía de la renta, y la posible desproporción depende de las circunstancias del caso.

Este criterio ha sido también aplicado recientemente por la Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3ª, en Sentencia 497/2020, de 18 de noviembre, que acoge los razonamientos del Tribunal Supremo.

En definitiva, y al igual que sucede con la facultad del acreedor de vencer anticipadamente el préstamo ante la falta de pago de las cuotas, también aquí podrá la entidad acreedora apoyarse en el contrato o en la propia ley.

Para terminar, y aunque la Ley nada dice sobre ello, considero que el ejercicio de la acción de devastación debe estar sometida a un plazo para su ejercicio, pues parece contrario a la buena fe que se ejercite tardíamente este derecho por parte de aquel acreedor que conoce la situación de deterioro y depreciación de su garantía y, aún así, abandone sus derechos durante un tiempo suficiente como para que se consume la depreciación, consintiendo y tolerando esa provocada disminución del valor.

Y lo mismo sería predicable para el caso de los arrendamientos concertados por una renta muy baja, pues en tal caso podría entenderse que ha existido consentimiento tácito por parte del acreedor a la validez del contrato, aceptando de ese modo el contrato celebrado entre el dueño y el arrendatario

En estos casos de tolerancia del acreedor, no parece que se encontrase legitimado para ejercitar la acción de devastación, porque además de ir en contra de su silencio y, por lo tanto, de sus propios actos, en tal circunstancia sería el propio acreedor quien voluntariamente se hubiera colocado a sí mismo en esa situación de desprotección, siendo constante y reiterada la jurisprudencia que señala que no merece protección quien se coloca a sí mismo en tal situación.

En resumen, la acción de devastación, regulada en los artículos 117 LH y 219 del Reglamento Hipotecario, es un cauce procesal idóneo para que, en determinadas circunstancias, el acreedor pueda remediar el deterioro, tanto físico como jurídico, de la cosa dada en garantía y para instar el vencimiento anticipado de su crédito, que podrá basarse tanto en la Ley como en la cláusula que a tal efecto pacten las partes en la escritura, como paso previo a la ejecución hipotecaria.