Desayuno informativo “Due Diligence Jurídica y Manifestaciones y Garantías en la Compraventa Inmobiliaria”

El día 16 de mayo de 2024, el Departamento Inmobiliario de EJASO, formado por los socios Juan Carlos Rubio, Carmen Flores, Alfredo Cerezales y Javier Romero, ha celebrado en la sede de EJASO en Madrid un desayuno informativo bajo el título “Due Diligence Jurídica y Manifestaciones y Garantías en la Compraventa Inmobiliaria”, con una gran asistencia de invitados, presenciales y virtuales, y muy buena valoración de los asistentes.

A su inicio contamos con la presencia de la Ilma. Sra. Doña María José Piccio-Marchetti, Directora General de la Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, quien procedió a la apertura del acto, exponiendo a grandes rasgos las acertadas medidas liberalizadoras y de apoyo al sector inmobiliario que está propulsando esta Comunidad.

Seguidamente Juan Carlos Rubio, hizo una introducción sobre el proceso de negociación en la compraventa, trató del concepto de la Due Diligence y sus diferentes tipos, la metodología para su realización, sus finalidades y algunos aspectos civiles claves (en materia registral -excesos y defectos de cabida, discordancias entre la realidad física, registral y catastral de los inmuebles-, de propiedad horizontal -afección de la finca al pago de gastos impagados- y sobre arrendamientos urbanos -repercusión de gastos comunes-). Asimismo planteó tres casos reales de incidencias sobre la materia, acerca de sobrecostes en la adquisición, delitos de estafa y doble venta, que suscitaron gran interés entre el público asistente.

En tercer lugar intervino Alfredo Cerezales, quien desde su doble prisma de Abogado en ejercicio y antiguo responsable en diversas áreas urbanísticas, durante muchos años, en los Ayuntamientos de Vigo, Santiago de Compostela y A Coruña y artífice de muy diversos planes urbanísticos, trajo a colación las incidencias habituales que se suscitan en esta materia y de las vicisitudes que traen causa del planeamiento, de su ejecución y gestión y en materia de licencias administrativas, haciendo especial énfasis en la conveniencia del análisis urbanístico prospectivo (en caso de situaciones de fuera de ordenación y asimilables; y potencialidad de eventuales cambios de ordenación urbanística, de regulación sectorial o de usos).

Carmen Flores, tras su dilatada experiencia jurídica mercantil y negocial en el ámbito inmobiliario, expuso en cuarto lugar con ejemplos concretos, la muy diversa problemática de las manifestaciones en el contrato de compraventa, a resultas del proceso de Due Diligence Jurídica y Técnica, sobre determinadas condiciones del inmueble (Titularidad, estatutos y limitaciones de uso, cargas y gravámenes, etc.), las

condiciones de capacidad de vendedor y comprador y su tratamiento en casos de insolvencia sobrevenida y disolución y liquidación de sociedades vendedoras, prestando especial atención a la autorización societaria prevista en el art. 160.c LSC en los casos de conflictos de socios y aspectos medioambientales, laborales y fiscales.

Y, por último, Javier Romero, ya no solo desde una perspectiva mercantilista sino también procesalista, hizo hincapié en la determinación de los incumplimientos y graduación en los incumplimientos sustanciales o defectuosos que se manifiestan en materia de información y documentación objeto de la Due Diligence, su régimen legal y convencional, la regulación, exigencia de responsabilidades, su exoneración y moderación y sus garantías, así como de las acciones judiciales correspondientes (resolutorias, edilicias, indemnizatorias, saneamiento por vicios ocultos, quanti minoris, aliud pro alio, etc.), para terminar con la exposición de un caso real sobre la adquisición de un inmueble para uso turístico.

Como colofón, Juan Carlos Rubio cerró el acto con la siguiente conclusión/reflexión: el proceso de la Due Diligence Jurídica debe ser un traje a la medida multidisciplinar y multisectorial, que se construye como un puzle y se dirige como una orquesta; y que contribuye, por una parte, a una acertada toma de decisiones y, por otra, a la evitación de riesgos y contingencias y al establecimiento de salvaguardas y garantías.

El desayuno tuvo un brillante cierre con un interesante intercambio de opiniones y preguntas de los profesionales asistentes.