Reuniones y decisiones de comunidades de propietarios en tiempos de COVID

Reuniones y decisiones de comunidades de propietarios en tiempos de COVID

Una de las consultas y cuestiones más frecuentes que nos trasladan nuestros clientes, o que nos afectan personalmente si convivimos en una comunidad de propietarios bajo en régimen de propiedad horizontal, son como se puede reunir la Junta de Propietarios y como se pueden tomar decisiones durante el Estado de Alarma por las limitaciones de aforo existentes en todo el territorio.

Pues bien, si esperábamos una respuesta en la normativa nacional actual no la vamos a encontrar, ya que la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal data del año 1960 y sus posteriores reformas no han tenido en cuenta este tipo de circunstancias. Cuestión distinta es a nivel autonómico, ya que la Comunidad Autónoma de Cataluña, en su Ley 5/2015, de 13 de mayo (BOE 130 de 1 de junio de 2015), avanzándose a estos tiempos, ya reguló la posibilidad de reuniones de forma telemática si la junta así lo acuerda o incluso la adopción de acuerdos por correo electrónico.

A nivel estatal, como decimos, al carecer de una normativa específica, debemos aprovechar este vacío legal y analizar las normas que resultan aplicables analógicamente. 

En primer lugar, es evidente que, la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe en ninguno de sus artículos la celebración de Juntas de forma telemática, por lo que al no haber prohibición nos encontramos con ese vacío legal que posibilitaría la celebración por esta vía.

En segundo lugar, el artículo 15 de dicha Ley establece que la asistencia a las Juntas es personal, que no presencial, por lo que nada obsta a que su celebración sea telemática al no ser un requisito la presencia física de los propietarios.

En cuanto a la analogía, podríamos aplicar el RD 8/2020 de 17 de marzo (BOE 73 de 18 de marzo de 2020), publicado tras la primera declaración del Estado de Alarma, que regula la asistencia a juntas de sociedad y entes sin personalidad de forma telemática.

Es decir, podemos llegar a la conclusión que, jurídicamente sí que es posible la celebración de juntas de forma telemática, pero, salvo en Cataluña, y con la regulación actual, debemos tener en cuenta los siguientes puntos:

  • No se puede obligar a todos los propietarios a la asistencia de forma telemática.
  • No se puede privar a los propietarios de sus derechos de voz y voto.
  • No se puede limitar el número asistentes alegado restricciones.
  • Si un propietario se opone por una razón fundada (ej. persona mayor o persona sin medios tecnológicos), no se podría celebrar solo de forma telemática.
  • Es posible celebrar la Junta de forma parcialmente presencial (cumpliendo el número máximo de personas según cada CCAA) y parcialmente telemática.

Forma de su convocatoria: En cuanto a la forma de convocar la Junta telemática se deberán cumplir los siguientes requisitos:

  • Remitir la convocatoria con la suficiente antelación indicando la plataforma a través de la cual se celebrará la Junta (Zoom, Teams, etc..).
  • Establece un plazo perentorio para oponerse a su celebración de forma telemática para evitar impugnaciones de acuerdos.
  • Sugerir (no imponer) la posibilidad de delegar los votos para personas sin medios telemáticos o personas de riesgo.

Vista la posibilidad de celebrar las juntas de forma telemática, analizaré a continuación, de forma más resumida, otras de las consultas más habituales:

Renovación de cargos durante el Estado de Alarma: En este punto debemos tener en cuenta que:

  • La Ley de Propiedad Horizontal establece 1 año de vigencia de los cargos.
  • La Ley de Propiedad Horizontal tampoco nos da la solución, pero analizando la jurisprudencia podríamos hablar de una renovación tácita cuando no se puede celebrar la junta de renovación de cargos.
  • En Cataluña si que se prevé la prórroga automática.

Obras urgentes y necesarias: Respecto a esta cuestión la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10, sí que establece la posibilidad de autorizar, sin necesidad de acuerdo de Junta, la realización de obras urgentes y necesarias, con el único requisito de que sean ratificadas posteriormente por la Junta.

Presupuestos: A nivel estatal, ninguna normativa regula esta materia, debiendo acudir de nuevo a la aplicación analógica del RD 8/2020 que establece la suspensión de las cuentas anuales.  En cambio, en Cataluña, el RD 10/2020, si que prevé expresamente la prorroga de los presupuestos en ausencia de Junta.

En conclusión, vemos que, salvo en la CCAA de Cataluña, donde si que existe una regulación específica para la materia, son todo recomendaciones, al no estar regulado a nivel nacional, pero que, adoptando las debidas garantías, cumpliendo las restricciones de cada CCAA, y con la colaboración de los administradores de fincas, nada impide la celebración de las Juntas de Propietarios de forma telemática.

José Luis Garrigues Sanjuan
Valencia

José Luis Garrigues Sanjuan

  • Litigación y Arbitraje
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