¿Debe la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado determinar la nulidad del contrato de préstamo con garantía hipotecaria?

¿Debe la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado determinar la nulidad del contrato de préstamo con garantía hipotecaria?

La reciente sentencia 2848/2020, de fecha 28 de diciembre, dictada por la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, declara que la cláusula de vencimiento anticipado contenida en una escritura de préstamo con garantía hipotecaria del año 2005 no es esencial para la validez del contrato de préstamo, pues la nulidad de la cláusula no tiene como consecuencia que entre las partes no puedan darse las prestaciones propias de dicho contrato.

Aunque pudiera parecer que dicha resolución se opone a los razonamientos del Tribunal Supremo contenidos en la sentencia número 463/2019, de 11 de septiembre, en los que se destaca que no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria o extremadamente dificultosa, considero que no existe discordancia alguna entre ambas resoluciones y, por lo tanto, la sentencia dictada es plenamente acertada en su argumentación.

Estimo que es así porque, si bien es cierto que el préstamo con garantía hipotecaria debe considerarse como un negocio jurídico unitario atendiendo a que la causa del préstamo y la causa de la hipoteca están entrelazadas y no pueden fragmentarse, lo que justificaría la nulidad en caso de que la posibilidad de ejecutar la garantía fuera extremadamente dificultosa, no debe pasarse por alto que la cláusula de vencimiento anticipado solamente tiene razón de ser en caso de incumplimiento por el deudor de sus obligaciones, principalmente la de devolución del préstamo en los términos convenidos.

Por ello, si no existe incumplimiento contractual, la cláusula es inane para el consumidor y ninguna repercusión tendría en el desarrollo normal del contrato.

Sobre esta base y en estas circunstancias, pretender que se declare la nulidad total de un contrato de préstamo hipotecario solamente porque la cláusula controvertida, tal cual se encuentra redactada, es nula por abusiva, carece de sentido y excede de los límites de lo razonable, pues tal y como afirma la Audiencia Provincial de Barcelona, la nulidad de dicha cláusula no impide que puedan darse las prestaciones propias del contrato de préstamo. Es decir, que en nada afecta dicha cláusula a la obligación del deudor de devolver el préstamo en los términos convenidos.

No parece, desde este punto de vista, que exista un interés legítimo en la pretensión de nulidad del contrato, más allá de perseguir un beneficio económico derivado de la restitución de prestaciones en aquellos casos en los que, por el tiempo transcurrido, la totalidad de los pagos realizados por el prestatario superen el capital del préstamo, cuestión ésta que podría interpretarse como un ejercicio antisocial del derecho.

Y a la misma conclusión se alcanzaría en caso de incurrir el deudor en mora pues, en tal caso, siendo nula por abusiva la cláusula contractual que permite el vencimiento anticipado del préstamo al no atender a criterios cuantitativos ni temporales, la cuestión que cabría plantearse es si existe algún mecanismo, no especialmente dificultoso, por el que el acreedor pueda vencer anticipadamente el préstamo y ejecutar la garantía para reintegrarse la totalidad del capital
debido y los intereses devengados, en caso de que se haya producido un impago relevante del prestatario.

Si no existiese ese mecanismo, procedería la nulidad total del contrato porque, tal y como se dice en la sentencia del Tribunal Supremo, el negocio no se habría realizado sin la cláusula nula, conforme a la voluntad común real o hipotética de ambas partes, porque la finalidad o la naturaleza jurídica del contrato ya no son las mismas.

Por consiguiente, la pregunta que debemos formular es si, suprimida la cláusula de vencimiento anticipado del contrato, hubieran las partes celebrado el negocio jurídico, esto es, el contrato de préstamo con garantía hipotecaria, y la respuesta a mi juicio debe ser afirmativa, tanto desde el punto de vista económico de la operación, como desde el punto de vista del remedio procesal que asiste al acreedor en caso de incumplimiento del deudor.

Y ello, porque no debe soslayarse que, en este tipo de contratos, se establece con carácter general que el acreedor podrá ejercitar la acción real hipotecaria, o la personal, por cualquiera de los procedimientos legalmente establecidos, siendo ello una facultad reservada al acreedor, de donde se infiere que, ni para el acreedor, ni para el deudor, la acción real fue determinante a la hora de celebrar el contrato, siendo consciente el deudor de que no existía obligación del acreedor de instar siempre y en todo caso la ejecución hipotecaria.

Por lo tanto, siendo un pacto lícito que el acreedor pueda acudir a cualquiera de los procedimientos legalmente establecidos para el cobro de la deuda, no parece que la cláusula de vencimiento anticipado sea determinante a la hora de celebrar el negocio jurídico.

Sin duda, la acción hipotecaria es conveniente y presenta ventajas para ambas partes, pero desde esta óptica no parece que sea esencial para la formación de la voluntad contractual, pues ejercitar la acción personal, acudiendo a la vía ejecutiva o incluso declarativa, no parece que resulte ilusoria o extremadamente dificultosa para el cobro de la deuda, máxime teniendo en cuenta que hoy en día el proceso de ejecución hipotecario es largo y complejo, incluso más que un proceso declarativo.

Pero es que, al margen de lo anterior, lo cierto es que cualquier debate sobre ello resultaría estéril atendiendo a las consideraciones que realiza el Tribunal Supremo en la sentencia a la que nos venimos refiriendo, en la que pone el acento en que el art. 693.2 LEC, en su redacción anterior a la Ley 5/2019, era una norma de Derecho dispositivo, mientras que el art. 24 de la Ley 5/2019, de 5 de marzo, es imperativa, lo que determina que el acreedor pueda basar su ejecución no solamente en el título, sino también en la propia Ley.

De este modo, resulta ya irrelevante si la cláusula de vencimiento anticipado es nula y se tiene por no puesta, pues el acreedor siempre tendrá la facultad de ejecutar la hipoteca en base al artículo 24 de la LCCI, con independencia de la validez o nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado, que pierde de esa manera la importancia que tenía con anterioridad a la promulgación de esta ley.

Dado que esta vía procesal garantiza, además, los derechos del deudor hipotecario, pues se beneficia de todas las previsiones legales de la acción real, la conclusión que se alcanza es que la nulidad de la cláusula no puede acarrear en ningún caso la del contrato.

En definitiva, y a modo de conclusión, la sentencia dictada por la Sección 15ª de la Audiencia Provincial de Barcelona es perfectamente clara, lógica y coherente con la sentencia dictada por el Tribunal Supremo el 11 de septiembre de 2019, pues al margen de la acción personal que tiene a su disposición el acreedor para el cobro de la deuda, la ley le permite también el ejercicio de la acción real, incluso sin la existencia en el contrato de la cláusula que autorice al acreedor a declarar vencido anticipadamente el crédito, lo que determina que la cláusula en cuestión no sea esencial para el contrato de préstamo.

José María Escat Sánchez
Madrid

José María Escat Sánchez

Asociado Principal

  • Derecho Bancario
  • Derecho de Seguros
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