27/11/2025
La revista AJA publica un análisis elaborado por José Pousa, abogado del área de derecho bancario de EJASO, sobre la STS (Pleno) 1387/2025, de 7 de octubre, una resolución clave que aborda por primera vez la validez de la prórroga indefinida a voluntad del arrendatario en contratos de vivienda regidos por la LAU 1994.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia (Pleno) 1387/2025, de 7 de octubre, se pronuncia sobre la validez de una cláusula de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario en contratos de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. El fallo consolida una interpretación contractualista de la duración arrendaticia, reconociendo la licitud de las prórrogas indefinidas cuando sean causalizadas y determinables sin considerarlas contrarias a la limitación de tres años que establece al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera (Pleno), núm. 1387/2025, de siete de octubre, aborda una cuestión inédita desde la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU 1994): la compatibilidad de una cláusula de prórroga indefinida a voluntad del arrendatario con el régimen legal de duración en contra del tenor literal del artículo 10 LAU que establece una prórroga máxima de tres años. El fallo, de alcance jurisprudencial, extiende la línea de la STS 582/2009, de nueve de septiembre —que admitió la prórroga convencional en locales de negocio— al ámbito residencial, bajo el principio de autonomía contractual reconocido en el artículo 1255 del Código Civil. Con ello, el Pleno revisita el equilibrio entre la libertad negocial y la temporalidad esencial del arrendamiento (art. 1543 CC).
En cuanto a los hechos del caso, se trata de la existencia de un contrato de arrendamiento formalizado en el año 2000 entre Caja de Ahorros Municipal de Burgos y D. Arcadio (nombre ficticio del arrendatario) que fijaba la duración del mismo en ocho años (5+3) y una prórroga indefinida a voluntad del arrendatario, justificada en las obras asumidas por éste. Naropa Capital, S.L.U., como nueva propietaria, promovió desahucio por expiración del plazo alegando vulneración de los arts. 10 Ley de Arrendamientos Urbanos y del artículo 1543 Código Civil. El Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Burgos y la Audiencia Provincial de la misma ciudad (Sección 2.ª) desestimaron la demanda, aplicando por analogía el régimen del usufructo (art. 513. 1.º CC). La nueva propietaria recurrió en casación donde se alegaron incongruencia (art. 218 LEC) y vulneración del art. 10 LAU.
En lo que respecta a los fundamentos jurídicos del Alto Tribunal, éste descarta la incongruencia y confirma que la sentencia de instancia resolvió dentro del objeto Procesal litigioso. El fondo del asunto destaca que la cláusula temporal fue libremente pactada, causalizada y equilibrada. No considera que se infrinja el art. 1256 CC al no depender del mero arbitrio del arrendatario. El art. 10 LAU no impone un régimen cerrado sino mínimo; la libertad contractual permite ampliar su alcance (arts. 4.2 y 6 LAU). La prórroga no es perpetua: se integra conforme al límite del usufructo vitalicio (arts. 513 y 515 CC) según la interpretación análogica que hace el Tribunal Supremo.
Con la lectura y análisis de la sentencia, encontramos la ratio decidendi del Tribunal en la siguiente idea sostenida por los magistrados: la prórroga convencional a voluntad del arrendatario, fundada en causa onerosa y determinable en el tiempo, no vulnera el art. 10 LAU ni el art. 1256 CC, siendo expresión válida de la autonomía de la voluntad (art. 1255 CC).
Es reseñable la existencia del voto y firmado por el magistrado D. Antonio García Martínez. Por el contrario a lo defendido en la sentencia, sostiene que la LAU 1994 restableció la temporalidad del arrendamiento y que la prórroga indefinida reintroduce la prórroga forzosa derogada por el RDL 2/1985. Rechaza aplicar la STS 582/2009, referida a locales, al ámbito residencial y considera nula la cláusula, estimando extinguido el contrato tras la prórroga legal del art. 10 LAU.
Se puede concluir que la STS 1387/2025 reafirma una tendencia liberalizadora al reforzar la autonomía contractual frente a la rigidez del régimen legal. El fallo amplía la doctrina de 2009 y reconoce la validez de prórrogas indefinidas causalizadas. Jurisprudencialmente se adopta un modelo híbrido: temporalidad de principio y disponibilidad de hecho. El voto alerta del riesgo de reintroducir la perpetuidad contractual en perjuicio de la finalidad social de la LAU 1994.
La STS (Pleno) 1387/2025 sienta doctrina sobre la validez de la prórroga convencional indefinida a voluntad del arrendatario en arrendamientos de vivienda. Son válidas si derivan de pacto libre y causalizado, con duración determinable, conforme a los arts. 1255, 1256 y 1543 CC y 4.2, 6, 9 y 10 LAU. El fallo proyecta una lectura contractualista de la duración arrendaticia, consolidando la primacía de la autonomía de la voluntad sobre el dirigismo legal.
Podría considerarse que este fallo contradice el espíritu de la propia norma afectada, pues en su exposición de motivos el legislador ya contempló la idea de eliminar la duración indefinida de los arrendamientos como ya ocurría en Ley 40/1964, de 11 de junio. Además, de crear una discusión interpretative sobre si la limitación en la duración de prórrogas establecida en el art.10 LAU es imperativa o puede someterse al principio dispositivo de las partes conforme a la voluntad negocial libre. Como se aprecia, es una cuestión muy controvertida y que probablemente volverá a llegar a nuestro Alto Tribunal.
Autores
España & Portugal
