Nuevo pronunciamiento del Tribunal Supremo respecto de los gastos de gestoría y tasación en préstamos hipotecarios

La litigiosidad entre consumidores y entidades bancarias, hoy en día, continúa generando una ingente cantidad de pronunciamientos judiciales en todas las instancias; alcanzando a los órganos judiciales comunitarios (TJUE).

Nuestro ordenamiento jurídico ha intentado frenar esta cascada de demandas aprobando la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario. Con esta norma se ponía fin al conflicto por la cláusula de vencimiento anticipado del préstamo, la cláusula suelo y la cláusula relativa a los gastos hipotecarios.

El pasado día 27 de enero de 2021 se dictó sentencia por el Tribunal Supremo para pronunciarse de nuevo sobre la cláusula de gastos hipotecarios y las consecuencias económicas de su eventual declaración de nulidad. Según la jurisprudencia anterior (véase la STS de 23 de enero de 2019) las cláusulas que imponen todos los gastos al deudor hipotecario de forma indiscriminada serán declaradas nulas. Y como consecuencia de esta declaración de nulidad, los gastos que hubieran sido abonados por el consumidor se repartirán conforme a la normativa aplicable en ese momento.

Esta reciente sentencia (STS 35/2021) añade como principal novedad a la práctica litigiosa un pronunciamiento sobre los gastos relativos a la tasación del inmueble hipotecado y además altera el reparto de la gestoría.

En lo relativo a los gastos de tasación: el Alto Tribunal enuncia en el FJ Segundo parágrafo 7 que el art. 682.2.1º LEC se exige la tasación del inmueble a ejecutar para poder accionar el procedimiento de ejecución hipotecaria judicial de forma directa: “Aunque la tasación no constituye, propiamente, un requisito de validez de la hipoteca, el art. 682.2.1º LEC requiere para la ejecución judicial directa de la hipoteca”, además de ser requisito para titular créditos hipotecarios según el art. 7 de la Ley de Mercado Hipotecario.

De esta forma sugiere que el principal interesado en la tasación del inmueble es el prestamista. Pero respecto de quién debe asumir el abono de esta no hay norma anterior a la Ley 5/2019 de 15 de marzo que así lo determine o concrete. Por ello ha decidido que los préstamos hipotecarios suscritos en fecha anterior a la LCCI será el prestamista quien asuma el abono de la tasación y los posteriores a la norma se regirán por lo dispuesto en el art. 14.1.e): el prestatario.  Aquí se aprecia como el razonamiento del Tribunal Supremo contradice al interés teleológico de la propia LCCI, pues justifica el abono por el prestamista atendiendo a un supuesto beneficio para ejecuciones hipotecarias y titulaciones de hipotecas; pero la norma que ahora lo regula no lo ha entendido así en absoluto pues establece que este gasto será el deudor interesado en formalizar el préstamo hipotecario. Además, la exigencia de tasación para ejecutar es un requisito introducido por la Ley 1/2013, siendo este cálculo un límite a efectos de subasta estableciendo como mínimo el 75% del valor tasado del inmueble. Es decir, hasta ese momento no era necesario tasar ningún inmueble para poder ejecutar la garantía real por parte de la entidad bancaria. De este modo es difícil (o imposible) comprender cuál era el interés real del banco por tasar la finca cuando ni tan siquiera era necesaria la misma para poder ejercitar la acción real frente a la deuda del prestatario.

Por otro lado, y respecto de los gastos de gestoría, el Tribunal Supremo continúa incidiendo en la ausencia de normativa reguladora previa a la aprobación de la Ley 5/2019. Así lo manifiesta en el FJ Segundo, parágrafo 6: “…con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría. En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.” Concluye así el TS, de la misma forma que con el gasto de tasación, que será el prestamista quién asuma la devolución de este gasto para aquellos contratos de préstamo hipotecario formalizados en fecha anterior a la entrada en vigor de la LCCI. En este caso sí se acomoda el razonamiento a lo contenido en la reciente norma reguladora, el art. 14.1.9 Ley 5/2019 así lo recoge: “Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.” El Tribunal Supremo en cuanto a la gestoría sí se acomoda al contenido normativo vigente.

Como apunte, reseñar que la sentencia también hace referencia a los gastos de la escritura de cancelación de la hipoteca, entendiendo que el principal interesado en liberarse de la deuda será el prestatario y por lo tanto el coste de la cancelación tendrá que asumirlo él. Así se recoge en el FJ Segundo parágrafo 4: “En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde este gasto.”

En conclusión, se observa como el Tribunal Supremo intenta finalizar la controversia respecto de los gastos de tasación y de gestoría relativos a préstamos suscritos antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019 que ahora sí regula y determina cuál de las partes del contrato hipotecario será la obligada a su abono. Pero hay que ser cauteloso con este pronunciamiento y el impulso a litigar frente a entidades bancarias solicitando la devolución. Para que el dinero abonado sea devuelto en primer lugar hay que conseguir la declaración de nulidad de la cláusula hipotecaria relativa a los gastos de constitución. Además, debe atender a la probable prescripción de la acción judicial restitutoria e incluso poner atención a una posible no condena en costas procesales por mediar la estimación parcial recogida en el art. 394 LEC. Por todo ello hay que ser cauteloso a la hora de plantear un litigio al consumidor, pues en ocasiones la “buena intención” de proteger sus derechos frente a la entidad bancaria pudiera esconder una prescripción de acciones y una condena en costas por mitad.