22/07/2026
Análisis de la Resolución de 4 de marzo de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP): la Dualidad entre Demanda y Notificación
En el complejo escenario del derecho hipotecario español, la figura del tercer poseedor —aquel adquirente de una finca hipotecada que no está personalmente obligado al cumplimiento de la obligación garantizada— plantea desafíos procesales de primer orden. El equilibrio entre la celeridad de la ejecución crediticia y el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva constituye el eje sobre el cual pivota la reciente doctrina administrativa y judicial. La cuestión fundamental reside en determinar bajo qué circunstancias el tercer poseedor debe ser formalmente demandado y requerido de pago, o si, por el contrario, basta con una mera notificación de la existencia del procedimiento para salvaguardar sus derechos y permitir la posterior inscripción registral de la adjudicación.
El régimen jurídico de la ejecución sobre bienes hipotecados se sustenta principalmente en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la Ley Hipotecaria (LH). El artículo 685 de la LEC establece la obligación de dirigir la demanda ejecutiva contra el tercer poseedor siempre que este hubiese acreditado al acreedor la adquisición de los bienes en el momento de interponerse la reclamación. Históricamente, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 3 de junio de 2004, sostuvo una interpretación restrictiva, exigiendo que el tercer poseedor realizara una comunicación positiva y fehaciente al acreedor, sin que la mera inscripción registral fuera considerada notificación suficiente.
No obstante, esta postura fue superada por la Sentencia del Tribunal Constitucional 79/2013, la cual marcó un hito al establecer que la situación de litisconsorcio pasivo necesario se produce de forma automática respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo con anterioridad al inicio de la ejecución. Según el alto tribunal, el procedimiento no puede desarrollarse a espaldas del titular registral, pues la inscripción produce una publicidad con efectos erga omnes que el acreedor no puede ignorar, gozando este titular de la protección del principio constitucional de no indefensión.
La reciente Resolución de 4 de marzo de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) clarifica la aplicación de estos principios mediante un análisis pormenorizado de los tiempos procesales y registrales. El supuesto de hecho analizado presenta una secuencia cronológica determinante: una demanda ejecutiva presentada en octubre de 2010, una inscripción de titularidad a favor de un tercero (en este caso, por la ejecución de una hipoteca posterior) en enero de 2011, y la expedición de la certificación de cargas en marzo de 2011.
La controversia surgió cuando la registradora de la propiedad suspendió la inscripción del decreto de adjudicación al considerar que el tercer poseedor (Caja España) no había sido demandado ni requerido de pago desde el inicio, invocando el principio de tutela judicial efectiva. Sin embargo, la DGSJFP ha matizado esta exigencia basándose en dos escenarios diferenciados:
La resolución subraya que el acreedor no tiene la obligación formal de conocer la existencia de un tercer poseedor que inscribe su derecho después de que el proceso judicial ya se ha iniciado. En el caso analizado, dado que la demanda fue anterior a la inscripción de Caja España, la notificación realizada tras la expedición de la certificación de cargas fue considerada procesalmente suficiente para evitar la indefensión.
Un aspecto técnico de gran relevancia en esta doctrina es la interpretación coordinada entre el artículo 132 de la Ley Hipotecaria y los artículos 685 y 689 de la LEC. El artículo 132 de la LH parece fijar como momento clave la fecha de expedición de la certificación de cargas para determinar las obligaciones procesales hacia terceros. Sin embargo, la DGSJFP realiza una "corrección" de la dicción literal de dicho artículo para integrar el momento de la interposición de la demanda como el verdadero hito que define si el tercero debe ser demandado o solo notificado. Esta lógica protege al acreedor de cambios en la titularidad registral que ocurran durante el tiempo que media entre la presentación de la demanda y la obtención de la información registral oficial en el seno del proceso.
La resolución de la DGSJFP de 2026 refuerza la seguridad jurídica al establecer un criterio cronológico objetivo y previsible. La protección del tercer poseedor no es absoluta ni estática, sino que depende de su diligencia al inscribir su derecho en relación con el tiempo del proceso judicial. Mientras que la inscripción previa a la demanda otorga el derecho a ser parte demandada desde el inicio, la inscripción posterior a la litispendencia limita la protección a la facultad de ser notificado para intervenir si así lo desea. Esta doctrina armoniza la eficacia del Registro de la Propiedad con la operatividad de los tribunales, garantizando que el proceso de ejecución no se vea entorpecido por transmisiones de dominio intermedias, siempre que se respete el canal de comunicación legalmente previsto para los nuevos titulares.
Autores
España & Portugal
