El cobro de comisiones por parte del administrador de fincas

En España parece ser práctica habitual, y así se ha publicado en numerosos medios de prensa, el cobro de comisiones por parte de los administradores de fincas.

Se trata de profesionales, administradores de fincas, que perciben comisiones a cambio de la adjudicación de obras, servicios de limpieza u otros servicios en las comunidades de propietarios, accediendo al pago de dichas comisiones las empresas contratadas con el fin de ser seleccionadas en exclusiva para la prestación del servicio. Estas comisiones suelen oscilar entre el 5 y el 10% del servicio concreto.

Empero, la reiteración de una práctica no la convierte en legal, por lo que, ante esta situación, nos hemos de plantear lo siguiente: ¿Son legales estás prácticas concertadas entre administradores de fincas y empresas proveedoras de bienes y servicios? ¿Qué perjuicio crean a la sociedad?

Pues bien, estas prácticas crean un importante perjuicio en la sociedad en general, pudiendo incluso elevar el coste de la vivienda. Además, concretamente, los propietarios de inmuebles ven incrementado el precio de los servicios contratados por razón de la comisión, y las empresas competidoras ven limitada o frustrada su libertad de acceso al mercado concreto.

Es importante plasmar, en primer lugar, las funciones que según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal corresponden al administrador de fincas, entre las que se encuentra la de “efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes”.

Como cabe observar, la función de efectuar pagos derivados de la selección y contratación de los bienes y servicios oportunos va implícita en la figura del administrador, lo que convierte el cobro de comisiones por esa tarea en una práctica indefectiblemente ilegal.

A mayor abundamiento, la referida práctica presenta elementos del tipo de diversos delitos:

En un primer término, se observan en la citada conducta elementos del tipo del delito de estafa, regulado en el Código Penal en el artículo 248.

Del mismo modo, en la situación que nos ocupa, la actuación del administrador de fincas podría ser calificada tanto de un delito de administración desleal, tipificado en el Código Penal en su artículo 252, como de un delito de apropiación indebida, reflejado en el artículo 253 CP. En este sentido, la calificación como un delito u otro varía y depende del concreto modo de proceder del administrador de fincas, esto es, de la circulación que haya producido el dinero. Si el total del precio a pagar por la comunidad se produce con la intermediación del administrador, reteniendo este un porcentaje para sí mismo de manera previa a hacer llegar el resto del precio al prestador del servicio, la conducta sería constitutiva de un delito de apropiación indebida. Por el contrario, si la comisión recibida por el administrador proviene directamente del prestador del servicio, el delito cometido adquiere la condición de administración desleal.

Finalmente, la conducta puede ser constitutiva de un delito contra el mercado y los consumidores por alteración de precios, previsto en el artículo 284.1 CP, siempre y cuando los propietarios de la comunidad, esto es, los contratantes del servicio concreto, desconozcan la existencia de un acuerdo por el que el administrador cobra una comisión del prestador de servicios. Además, para que se dé la figura del presente delito se ha de observar una finalidad específica y directa de alterar los precios, no bastando la exclusiva finalidad de lucrarse personalmente.

Sentada la ilegalidad de esta práctica y el perjuicio que causa no solo a propietarios y empresas competidoras, sino a la sociedad en general, en la actualidad encontramos que esta situación se agrava, desde el año 2013, con la entrada en vigor de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Esta Ley fomenta la accesibilidad universal a la vivienda, lo que ya está provocando un aumento en las obras y reformas a realizar en numerosas comunidades, especialmente, en aquellas en las que residen personas de avanzada edad.

De hecho, el Gobierno del País Vasco ya ha decidido tomar controles ante la presente situación, elaborando un proyecto de Decreto por el que, entre otras medidas y reformas, se obliga a aquellos edificios cuya antigüedad sea superior a 50 años a presentar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) correspondiente antes de junio de 2018.

No obstante lo anterior, cada caso ha de ser analizado de manera autónoma y concreta. Es decir, el hecho de que un administrador de fincas cobre una comisión del prestador de servicios no constituye de manera directa todos los delitos analizados, ni permite la interposición inmediata de demandas y denuncias, sino que han de valorarse todos los factores que rodean a cada caso, a efectos de aportar la solución idónea.