Nota informativa sobre contratos de arrendamiento ante el COVID-19

Nota informativa sobre contratos de arrendamiento ante el COVID-19

20/03/2020

Ante una situación como la generada por el COVID-19 y en el marco de las relaciones contractuales, en especial en lo referente a las relaciones arrendaticias, nos encontramos con que los arrendatarios pueden verse imposibilitados para cumplir con su obligación de pago de la renta o, el cumplimiento de esta obligación les esté resultando muy difícil o sumamente gravosa.

La imposibilidad de cumplimiento por circunstancias como las presentes (estado de alarma por el covid-19) puede ser considerada una causa de fuerza mayor conforme a lo dispuesto en el artículo 1.105 del Código Civil.

Al amparo de dicho artículo 1.105, además de la facultad del arrendatario de resolver el contrato de arrendamiento, aquel que se vea imposibilitado para efectuar el pago de la renta, siempre y cuando pueda acreditar su imposibilidad, no será considerado responsable del incumplimiento y, por ello, no responderá de los daños y perjuicios causados. Al no existir responsabilidad conforme a dicho artículo 1.105, el arrendador estará impedido de instar la acción de desahucio, si bien y pese a lo anterior, el arrendatario seguirá obligado a cumplir con su obligación cuando desaparezca la causa de fuerza mayor.

Complementariamente a lo anterior, la alteración extraordinaria y sobrevenida de las circunstancias motivadas por la crisis del covid-19 puede acarrear, además de una causa de fuerza mayor obstativa al cumplimiento, una ruptura del equilibrio económico del contrato, tornando el pago de la renta en una obligación muy gravosa para el arrendatario, quien ni puede abrir al público ni por ello generar ingresos suficientes para hacer frente al pago de la renta.

En estos casos, podría aplicarse la denominada cláusula “REBUS SIC STANTIBUS” que, sin llevar aparejada la resolución contractual, permite modificar el contrato de arrendamiento en aras a compensar el desequilibrio de las prestaciones en situaciones como la presente, permitiendo, por ejemplo, suspender el contrato o realizar una rebaja de la renta mensual temporalmente.

Ambas cuestiones deben ser analizadas de manera pormenorizada, pues no en todos los casos se producirán causas de fuerza mayor o de una alteración suficiente grave que permita aplicar la cláusula REBUS SIC STANTIBUS.

En apoyo de las anteriores pretensiones, igualmente se podría llegar a aplicar por analogía otras normas jurídicas, como por ejemplo el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para supuestos de obras acordadas en la vivienda por una autoridad; o el artículo 1.575 del Código Civil aplicable a los arrendamientos de predios rústicos y para casos fortuitos extraordinarios e imprevistos.

Sin perjuicio de lo anterior, en EJASO ETL GLOBAL entendemos que cada caso debe ser objeto de un estudio pormenorizado, si bien creemos aconsejable, por un lado hacer acopio de todo el material probatorio acreditativo de cada particular situación, y por otro, poner en conocimiento del arrendador, de modo fehaciente, la existencia de estas dificultades, abriendo la vía a la búsqueda de una solución amistosa y consensuada al problema existente.

En caso de acuerdo, éste deberá ser plasmado por escrito mediante un anexo al contrato de arrendamiento y, en caso de negativa del arrendador, no habrá más remedio que valorar la posibilidad de acudir a los tribunales de justicia.

Desde EJASO ETL GLOBAL, te acompañamos en este proceso ofreciéndote un asesoramiento integral que incluye:

  • Asesoramiento sobre el material probatorio a recopilar.
  • Asesoramiento y, en su caso, redacción de la carta que el arrendatario debe remitir a su arrendador.
  • Redacción o revisión del anexo al contrato para el caso de alcanzar un acuerdo con el arrendador.
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