Contratos de larga duración vinculados a usufructos: Fraude de Ley

Recientemente, la Sección 28ª de la Audiencia Provincial de Madrid ha dictado una Sentencia por la que declara la NULIDAD EN ORIGEN de una relación contractual compleja articulada mediante un derecho real de usufructo vinculado a un contrato de arrendamiento de industria y exclusiva de suministro.

En efecto, la Audiencia Provincial de Madrid, atendiendo al criterio establecido por la Sala Primera del Tribunal Supremo en alguna de sus resoluciones anteriores, examina la validez o nulidad de un contrato de larga duración de una Estación de Servicio vinculada con REPSOL en atención a un derecho de usufructo, y alcanza las siguientes conclusiones:

• Que los derechos reales de usufructo se refieren a estaciones de servicio que ya estaban construidas y en pleno funcionamiento antes de la suscripción de los contratos, y esto es lo que los distingue de los supuestos de cesión del derecho de superficie
• Que la nulidad de los contratos relativos a Estaciones de Servicio que ya estuvieran construidas y en funcionamiento antes de constituir un derecho de usufructo a favor de la petrolera se remonta a la fecha de la firma de dichos contratos, mientras que la nulidad de los contratos relativos a Estaciones de Servicio construidas por la petrolera o cuya construcción fuera financiada por la misma se remonta a la fecha de 1 de Enero de 2002
• Que la nulidad en origen se explica porque la relación contractual se construyó con la finalidad fraudulenta de eludir el plazo máximo de duración de 5 (o en su caso 10) años recogido en el art. 12.1.c) del Reglamento CEE 1983/84.
• Que el fraude de ley en que incurre REPSOL queda corroborado por la evidencia del pago de un canon usufructuario pues, al encontrarse la estación de servicio ya en funcionamiento, ninguna necesidad tenía la petrolera de proceder a la constitución de un derecho real para asegurarse la exclusividad de las ventas durante nada más y nada menos que 25 años, pues perfectamente podría haber alcanzado un acuerdo de suministro en exclusiva con dicha estación de servicio por el límite legal de duración contenido en el Reglamento CEE 1983/84.
• Incluso la Sentencia va más allá y explica que, en cualquier caso y en vista de la contraprestación pagada por REPSOL al gasolinero a cambio del usufructo (37.000.000 ptas, es decir 222.374,48 €), sólo puede entenderse como un intento de eludir fraudulentamente el límite máximo de duración de 5 años permitido por el Reglamento CEE 1984/83, pues REPSOL no realizó inversiones adicionales que pudieran justificar que la relación de suministro en exclusiva pudiera extenderse de esos 5 años al límite máximo de 10 años contenido en el antedicho Reglamento.

De dicha importante Sentencia se desprende que incluso la Audiencia Provincial de Madrid, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo, acoge el fundamental matiz consistente en distinguir la importancia de que un punto de venta se encontrase construido y en pleno funcionamiento o no, antes de que la petrolera de turno lo sometiese a la firma de unos contratos vinculados e indivisibles únicamente destinados a tratar de eludir el plazo máximo de duración contenido en el Reglamento de aplicación.

La consecuencia de declarar la nulidad en origen de dichos contratos es de gran relevancia a efectos económicos. Mientras que en los supuestos de cesión de derecho de superficie la Sala Primera del Tribunal Supremo establece la nulidad sobrevenida de los contratos de larga duración desde el 1 de Enero de 2002, en los derechos de usufructo las consecuencias económicas son distintas, y pasarían por dos supuestos:

1.- En el caso de que se declarase que el fraude de ley es exclusiva responsabilidad de la petrolera, podría suponer el que la estación de servicio no tuviese que devolver la cantidad abonada como contraprestación por la constitución del derecho de usufructo y sí percibir las diferencias de precio existentes entre los litros que compró a aquella como consecuencia de la exclusiva de suministro y aquellos a los que podría haber adquirido el producto en el mercado, desde la firma de los contratos, al ser el contrato nulo.

2.- Pero incluso en el dudoso caso de que no se considerase que la culpa del fraude fue en exclusiva de la petrolera, y se aplicasen también a este supuesto las consecuencias económicas derivadas de la liquidación de la relación contractual que viene aplicando el Tribunal Supremo a los contratos declarados sobrevenidamente nulos desde el 1 de Enero de 2002, supondría el que aunque la estación de servicio debería devolver la cantidad pagada por la petrolera como canon usufructuario, la petrolera habría de abonar a la estación de servicio las antedichas diferencias de precios desde la firma de los contratos, arrojando esta última consecuencia una cantidad muy importante a favor de la estación de servicio.

Por todo ello, una vez más, aconsejamos que todos los titulares de contratos de larga duración suscritos con petroleras se asesoren debidamente al respecto de la situación de los mismos, máxime si se trata de contratos de suministro en exclusiva vinculados mediante usufructos, pero también de aquellos vinculados mediante derechos de superficie.